加息对房地产市场的影响

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摘要 无论是从房价还是从房地产主要开发指标开看,我国房地产市场均显示出过热的迹象。2007年,央行连续六次加息,这必然对房地产市场产生不容忽视的 影响 ,本文针对房地产过热的现状及危害, 分析 了加息对房地产市场的影响并得出相应结论。

关键词 加息;房地产市场;影响

一、引言

二、加息对房地产市场的影响
(1)对房地产开发企业的影响。此次加息,对于多数房地产开发企业来说,短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说,可能会有比较大的影响,比如资金的有效供给和周转,资金链的畅通等。但从长期来看,房地产企业利息支出变大,使得其融资成本增加,但财务费用存在转嫁的可能,从而进一步提高房价。 目前 A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20~25%左右,按照信贷规模800亿左右来 计算 ,贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加1.44亿左右。房价的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。因此,对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。
(2)对二手房市场的影响。央行连续加息使投资型购房者的月供压力会进一步增加,对投资住房靠出租获取收益的人来讲,收益本身没有明显的增加,还有可能下降,而他的投资成本如贷款的利息等都在增加,净收益趋向减少,因此,这部分业主将有可能选择出售房屋,从而有利于促进二手商品房房源的供给。由此可见,对于房地产供给市场来说,加息会增加房地产企业的融资成本,而融资成本的增加,又会进一步影响房价。短期来说,对于资金实力雄厚的房地产企业来说,加息带来的影响不是很明显。从长远来看,一方面加息引起银行信贷口的紧缩,会从资金供给方面淘汰一些规模不大、势力不够雄厚的房地产企业,进一步规范了房地产市场;另一方面,加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加,会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。
2.加息对房地产需求市场的影响 (2)对于潜在购房者的影响。加息所带来的心理负担要远大于其实际作用,并且这种心理影响往往会改变其消费投资决策。一部分急需住房的消费者,担心利率的继续增加而选择住房固定利率贷款来规避未来利率上升所带来的风险。另一部分对住房需求并不强烈的潜在购房者则会调整投资理财计划,将本应投入房地产的资金转作他用,如储蓄保值,或干脆购买日渐升高的人民币理财产品,或投资有价证券等。其实,0.18个百分点对于潜在购房者来说,并非是无法逾越的鸿沟,只是从这0.18个百分点中显示出的更多的是国家继续紧缩经济的宏观政策导向,而近一段时间过热的房地产业必然是首当其冲。在如此的宏观经济政策调控下,依然执著热衷于房地产,对于潜在购房者来说显然不是明智之举。
3.对房地产融资市场的影响。房地产作为资金密集型产业,金融支持是房地产得以发展及繁荣的关键所在。而金融对房地产的支持不仅表现在房地产市场的供给方,比如房地产开发企业的融资,而且表现在房地产市场的需求方。而随着国家的宏观经济调控,不断出台的金融紧缩政策加息会加大房地产开发企业融资成本,削弱了企业对银行信贷的依赖。自从央行提高贷款门槛,房地产企业从银行贷款已十分不易,未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大,在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下,当前房地产融资市场呈现出以下主要特征:一是以银行信贷为主导的单一融资格局;二是其他融资渠道虽然总量不大,但是却代表了房地产融资市场的发展方向;三是房地产融资市场体系尚不健全 ①。



三、结论

利率是市场经济中最重要的经济杠杆,房地产是资金密集型产业,对利率变化的反应比较灵敏,此次加息通过对房地产各主体行为的影响,进而影响房地产市场供求关系的变化,使之向宏观调控目标靠近。从短期看,加息可以改善房地产开发 企业 的资金热点聚焦效应,促使企业加快在建工程的建设进度,缩短运作周期,某种程度上将增加房地产供给。从长远看,将迫使开发企业提高经营管理水平和资金使用效率,促进房地产行业的结构调整和重组,使资源向优势企业集中,提高房地产业的整体水平。加息促使房产需求者重新审视房地产价格的走势,改变对房价预期,其对心理预期的影响要大于实质性的影响,将影响购房者的决策。对于自住购房者,要观看一下房价的走势再作决策,推迟购房的时间。对于房产投资者,是以追逐利润为目的,如果预期房产价格将回落,投资收益下降,资金将向其他领域转移。同时,加息改变了消费者手中金融资产的价格,增加了贷款购房的成本,提示了贷款购房的风险,使其消费行为更谨慎,安排购房计划和选择购房时机将更合理,减少盲目跟风的成分。因此,短期内,加息会使一部分人持观望态度,将延缓购房者的热情,起到抑制需求的作用。长期来看,加息将使自住购房者消费行为更合理,投资者投资行为更理智,最终将使房地产的价格形成更加合理,从而有利于房地产市场的健康发展。


①资料来源:王西军,利率市场化对我国房地产企业融资的影响[J],技术经济,2007年第6期
②资料来源:房地产资源网

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