我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策

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摘要:文章针对我国房地产价格过高上涨过快的 问题 ,从政府、房地产 企业 、房地产购买需求和外部因素四个方面 分析 了我国房价过高过快上涨的原因,提出了稳定房价的对策建议。

关键词:房地产泡沫;成本推上;国际游资; 经济 适用房

一、近年来我国房地产价格持续快速上涨


房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于 理论 价格的非平稳性上涨,当经济快速 发展 ,财政状况好转时,盲目或有目的地投机房地产,而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂,价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策,控制房地产价格继续大幅上涨。

二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因

(一)政府方面
有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产,特别是经济适用房的开发政策,但是,还存在很多不完善之处,实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目,在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象,使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释,容易产生误解,也影响了调控效果,有的误解还被投机者利用,成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象,抬高了土地使用成本。
(二)房地产企业方面
1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑,开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中,盲目追求“大而全”,而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压,形成空置,而中低档物业的需求却得不到满足,价格上涨。 4、外部因素。从2005年7月21日起,我国放弃了盯住单一美元的做法,实行以市场供求为基础、 参考 一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度,人民币开始小幅升值。从汇率制度改革至2006年末,人民币对美元累计升幅达6%,到2008年2月26日人民币与美元的比价已达到7.1505元/美元。在人民币继续升值预期的刺激下,国际资本大量流入,是我国的外汇储备猛增的原因之一,到2006年12月底,我国外汇储备余额已达10663.44亿美元,居世界第一位。这些国际游资兑换成人民币进入我国房地产市场,期待人民币更大幅升值时出售,再兑换成外币,就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益,国际游资的大量涌入大大推动了房地产价格的上涨。

三、稳定房地产市场价格的对策建议

(一)政府
1、正确运用财政税收政策进行调控。在对房地产征税过程中,要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转嫁现象严重,开发商可以通过提高售价的方式将税负转嫁给购房者,若在开发环节课以重税,不仅不能有效地打击房地产的过度开发,反而促使房价一路飙升,因而,在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可,应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。
2、减少土地使用审批环节,降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程,并非降低土地出让金,而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费。减少土地使用审批环节,也并不是简单的“砍”掉几个环节,方便土地使用权的取得(因为这样会造成土地的无秩序开发,不利于保护耕地),而是加强管理,使其过程更加透明化、简单化,将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。
3、完善房地产税,争取早日开征。 目前 正在酝酿之中的房地产税,还仅限于 理论 和实验阶段,也存在诸多争议,需要不断完善。房地产税应为地方税收,本着“取之于地、用之于城”的原则,将房地产税收收入广泛用于本地区的环境改善和基础设施建设,以促进本地区的城市建设和经济的发展。
4、加强收入结构调整。既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭,那么可以通过收入结构的调整,提高中低收入者的收入增幅,降低房价收入比,促进供求平衡,进而稳定房价。对于那些高收入人群,降低他们的收入增幅,可能使他们因为资金不足而放弃或延缓房地产投机行为,从而稳定房地产价格。
5、加强舆论引导。既然消费者预期在推动房价上涨的过程中起着举足轻重的作用,而舆论导向又时时影响着人们的预期,那么,要想切实稳定房价,就要通过媒体的作用,把握舆论导向,间接改变人们的预期,从而控制需求,调控房价。国家为稳定房地产价格而采取的各种新政策,也要通过媒体进行解释。政府应建立官方政策解释机构,领导媒体去伪存真,促进各种政策起到应有的调控效果。

6、规范经济适用房的开发和销售。经济适用房是具有社会保障性质的商品房,具有经济性和适用性的特征。经济适用房的开发准确地说不是一种纯粹的经济行为,而是一种调控手段,它将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响,平抑过高的商品房价格。要建立完善的监督机制,避免在经济适用房的开发和销售中出现以权谋私、擅自抬价等 问题 。
7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。一方面,要完善外资监管机制,对外资的流入采取监督控制,建立预警机制。另一方面,要引导外资流向,使外资尽量流入生产性领域,发展这些产业,尤其是供不应求的消费资料的生产行业,不仅有利于挤出房地产市场的泡沫,也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。
(二)房地产 企业
1、从需求出发,调整各类房地产项目投资结构。目前的空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目,说明这些项目供过于求,而中低等价位的房屋紧缺,其供应量远远达不到广大消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有了正确的了解,而且据其对房地产投资结构做出相应的调整,才能从根本上稳定房价。
2、融资途径多元化。国外的房地产企业一般采取上市融资、债券融资、购房者与开发商合伙建房等多种途径进行融资。但是在我国,支撑房地产价格的资金60%-70%来自银行贷款,房地产企业的开发资金来源也以银行贷款和购房首付款为主。从长期看,房地产开发企业融资形式单一,一方面会给商业银行和购房者带来较大风险,对于商业银行而言,大量的房地产开发贷款一旦难以收回,便成为呆坏账,使其蒙受巨大的损失。当信贷政策变动,贷款难度加大时,企业的资金链就会断裂,影响开发企业的正常运行。而 学习 国外先进经验,广泛采用多种融资途径,则可大大降低成本和风险。
(三)购房者
一方面,要了解房地产市场的真实情况,形成正确的预期。要相信国家的调控能力,克服从众心理,形成理性的消费投资习惯,不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真,不要受投机性炒作的影响,把握投资方向,客观上稳定了房价。
另一方面,对房地产政策措施要正确理解,了解最新政策和对政策的解释,避免产生误解。
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望,也是老百姓对美好生活的向往,更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然,如今我国房地产市场还不成熟,出现了房价过高过快上涨的问题,引发了房地产泡沫,但是,相信通过政府、企业和广大人民的共同努力,一定可以消除泡沫,稳定房价,使房地产业更好地为国民经济的发展服务,为人民生活水平的提高服务。

参考 文献 : 2、高晓慧.中国住房价格机制 研究 [M].中国物价出版社,2003.
3、张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践,2006(3).
4、谢文蕙,邓卫.城市经济学[M].清华大学出版社,1996.
5、陈灿煌.高价房对社会经济的影响及对策[J].价格理论与实践,2006(3).

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