房地产调控应加大力度完善政策

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[摘要]2005年的“房产新政”对抑制我国房地产市场过热起到了一定的作用,但房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。房地产市场的稳定事关和谐 社会 的协调 发展 ,对其调控不应放松,仍应以中央政府为主导。调控政策需进一步完善,行政调控手段应逐步退出,而以包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等在内的宏观 经济 政策为主。

[关键词]房地产市场调控宏观经济政策

一、2005年“房产新政”的特点及效果
在房产新政的组合拳之下,房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始,房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据,2005年第三季度,全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%,涨幅比去年同期回落3.8个百分点,比第二季度回落1.9个百分点。初步预计,今年全国房地产开发投资同比增长21%,增幅比去年同期回落约7个百分点,低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现,消费者购房行为渐趋理性,购房者中自住比例持续上升,部分投资者和投机者开始降价出售商品房。

二、对房地产市场要加大调控力度

从2005年第三季度开始,国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作,全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末,在一些房地产论坛上,一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位,调控可以结束了,应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此,笔者不敢苟同。笔者认为,对房地产市场的调控仍应继续,应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力,而不是中国宏观经济大起大落的祸水(倪鹏飞,2005)①。 进一步讲,虽然从全国范围内来看,西部某些地区房价没有大涨甚至没涨,房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市,但这些地区是我国经济最具活力的地方,也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局,它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张,导致能源、 交通 运输的短缺,带动了服务价格水平的上升,成为通货膨胀的重要根源。同时,房地产过热吸引大量资金进入,突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高,加大了 金融 风险的集聚。
2.使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年,从以往经验看,五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。
由于国债市场、股票市场长期低迷,其他投资渠道不畅,房地产已经不再是简单的消费品,而日益成为重要的投资品。在这样的情况下,投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱,很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下,房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。
国际游资(热钱)的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市,国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在,热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。
3.房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然 目前 关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议,但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时,上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨,并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示,上海承接服务外包的成本已经大大高于印度,联合利华、上海大众等 企业 已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以,中国房地产市场的泡沫依然存在,后果严重,并有反弹的危险,对房地产市场的调控仍需继续。

三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主

2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。 2.调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织(或干部)手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的,但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段,特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来,宏观经济政策作用更为广泛而持久,且不易反弹,同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人,影响投资和消费的总量及结构。 在我国,房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策,总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反,这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。
(1)税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策,在房地产市场的不同环节设置不同的税种,可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会 影响 房地产投资的规模和结构;在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产 企业 的成本;在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本,从而减少需求;在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收,对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求,而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为;在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高,有利于抑制房地产投机行为。短期来看,对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机,稳定房价;而从长期看,通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求,鼓励适度合理消费。
(2)利率政策。前一段时间中央银行出台的利率调控政策包括取消个人住房贷款优惠利率、要求商业银行提高按揭贷款首付比率等。更严厉的政策就是提高房地产企业贷款和个人房贷的利率。利率的提高将降低房产投机中所需要的杠杆效应,提高房地产投机的风险,有助于挤出房产泡沫。虽然利率的提高会给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出,但住房泡沫的挤出将会带来房地产价格的回归,最终将有利于购房者。 (4)汇率政策。热钱的流入和炒作不仅阻碍了汇率制度的改革,也给我国房地产业带来了巨大的 金融 风险。要尽可能挤出房地产泡沫,汇率方面政策的主要目标就是要促成在未来一段时期汇率机制调整的确定性预期,使热钱对房地产的投机收益下降,风险提高,使境外投机资金有序撤出。当然这些都必须在国家汇率利率调整和汇率形成机制改革的整体框架内进行。
(5)道义劝告。道义劝告的主要作用也是调整人们的预期。 现代 宏观经济中的许多 理论 和实践都表明,有的时候即便没有政策出台,但人们对该项政策的预期就可以实现该项政策的目标。政府利用掌握主流媒体的优势,把握有利于调控的新闻舆论导向,或由政府出面通过座谈会、 政策通气会和个别交谈等形式对相关行业协会和大型企业进行劝说,让其配合政府调控等,都能够帮助业界和公众形成正确的市场预期并采取理性行为,从而促成调控目标的实现。
(6)其他宏观金融政策。 目前 正在进行的金融改革也可以为房地产市场的调控提供比较好的宏观环境。股票市场的全流通改革正在解决长期限制中国股市可持续发展的瓶颈 问题 ,为股市的长期向好打下了基础;随着央行和银监会进一步放宽对外资金融机构的管制、鼓励中外资金融机构创新,金融产品将日益丰富。这些都可以为居民的投资提供更多的选择和渠道。
②引自2005年11月04日《东方早报》。 ④据中国 社会 科学 院刘建昌 研究 员测算,上海目前80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍。
⑤引自上海社科院副院长左学金教授2005年12月在复旦大学的演讲。

[ 参考 文献 ] [2] 包宗华.房地产宏观调控的重大进步和发展[J].中国房地产,2005,(11).
[3] 包宗华.韩国“整治”房地产投机的启示[N].中国建设报,2005-12-19.
[4] 景学成.利率、汇率政策牵动房地产价格[J].现代商业银行,2005,(9).
[5] 刘玉录.应该重视房地产调控中的预期干扰[J].中国房地产金融,2005,(8).
[6] 尹晨.中央政府与地方政府经济宏观调控政策博弈研究——以房地产市场调控为例[R].全国高校第19次社会主义经济理论与实践研讨会论文,2005

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