推行住房抵押贷款证券化

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——完善我国的房地产抵押贷款市场

内容 提要:住房货币政策的推行,使住房 金融 制度的改革成为焦点,但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源,增强了银行资产的流动性,分散了抵押贷款的风险,贷款机构可以发放更多的抵押贷款,从而满足购房者融通资金的需要。由此形成 经济 的良性循环,即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、 社会 总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。


随着我国住房制度改革的深入 发展 ,住房市场供需失衡 问题 受到经济学界的广泛关注。笔者认为,解决这一问题,除了把房价降到一个合理水平外(包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等),还应大力发展房地产金融,建立和完善我国的住房抵押贷款市场,尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。


一、 目前 住房抵押贷款市场的局限性 分析

一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场,是指购房者(按揭人)以房产作抵押向金融机构申请贷款,银行对其进行严格审查后发放贷款的市场;住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场,是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保,发行抵押贷款证券的市场。

抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短,而按揭贷款的还款期限较长,银行长期资产与短期负债不匹配,就不能化解未来不确定性带来的风险;二是资产的流动性和期限呈反方向变动,期限越长,流动性越低,住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差,因此目前各银行都严格限制贷款期限;三是风险大,由于按揭贷款是期限很长的债权资产,银行面临的利率风险就很大;另外,当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时,就会发生信用风险。由于上述原因,银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此,为提高银行的积极性,可参照发达国家的作法,努力推动住房抵押贷款证券化,发展房地产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化,是房地产证券化的一种,它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,由此而形成的资金流通市场,称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款,从而实现相关债权主体的直接转换。


二、住房抵押贷款证券化的效应分析

住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会,另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金,也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具,其作用具体表现为下述几方面:

1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后,原来集中在银行的抵押贷款资产,变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券,这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且,由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押,个别违约风险被分散,投资的有效收益能够得到更大的保障。

2、提高了资产的流动性,解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题

由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年,对发放抵押贷款的银行来说,信贷资产回收周期很长,而通常银行吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主),二者资产负债的期限不匹配,增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化,银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券,就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化,通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制,使得抵押资金得以在全国范围内流动,平衡地区 经济 发展 不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平,使之平均化和市场化。

3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用

对抵押贷款借款人来讲,由于抵押贷款证券化,拓宽了抵押贷款发放的资金来源,增强了抵押贷款的流动性,分散了抵押贷款的风险,使 金融 机构可以延长抵押贷款的时间,扩大抵押贷款的范围,发放更多住房抵押贷款,从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房人来说,不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿;而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘,由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激 社会 总需求的增长等。

三、住房抵押贷款证券化的建议

1、培育抵押贷款证券化市场

2、建立完善的抵押市场担保体系


3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立


四、住房抵押贷款的证券化途径

住房抵押贷款证券化的推行,对于丰富我国的证券市场(避免A股独大的风险)、增加社会稳健的金融投资渠道、促进总需求和GDP的增长等等,无疑是具有非常重要的意义

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