2004年4月底，在某房地产代理公司担任营销总监的朋友找到我，想要我帮其项目做营销策划。朋友对现状做了具体描述：现在他操盘的是西安S家园，有8栋小高层，总建筑面积30000平方米，有住宅200多套，目前销售还不到30%，在人员配置上，营销总监1名，销售经理和现场主管各1名，销售人员6名。

　　3月上旬代理公司正式进驻该项目。其后陆续投放了10多万元的广告，包括报纸、电视、户外、围墙、DM单张等，没见什么成效。后来组建了一支50人的外场派发队伍，专门在外面派发宣传单页，效果还是不行。

　　该公司采取的是包销的代理方式，费用全部由代理公司负责，底价为 2700元/㎡，实际销售均价为3200元/㎡，在西安属于中高价位楼盘，当时销售状况较糟糕，4月份只卖出两套，销售压力较大。该公司是沿海地产代理公司，人员素质较高，操作模式较先进，但对于内地城市的项目策划推广经验不足，还没有找到合适的模式。希望我能帮其出谋划策，摆脱销售困境。　　

　　实地考察，拟订营销策略

　　对基本情况了解后，我便去项目现场考察。这个项目有两个售楼部，一个在现场，是大股东做销售，另一个在离现场有500米左右的展示中心，就是朋友公司的售楼部。造成这种状况的原因是由于两个股东之间有矛盾，小股东担心自己收不到钱，便与代理公司合作，由代理公司帮其销售，销售收入全归他个人。

　　目前现场比较冷清。原因是多方面的，一是进驻时间短，没有什么客户积累；二是展示中心地理位置比较偏僻，离公交车站有较远距离，自然客流少；三是大股东的现场售楼部截住了大部分客户，该售楼部已开放一年多，正式销售也有10个多月，有较多的老客户资源，即便是代理公司做的广告把客户吸引过来了，也被现场售楼部截住了，并且很多客户只认现场售楼部，不认展示中心。四是展示中心没做现场包装，只悬挂了一个条幅，上面注明是展示中心，标识不醒目，信任度也不高。

　　不难看出，以前投放的常规广告效果不太理想，就算有效果，也是为他人做嫁衣，况且费用也不允许投放常规广告。因此，在策划推广上必须寻求新的突破。

　　经过多次沟通，明确了工作重点，即如何把客户引导至销售现场，最终拟订出营销策略，归结为四个字：终端拦截，即把竞争楼盘的客户直接转化我们的客户。具体操作是：派精干的宣传员，针对竞争楼盘派发宣传单页，并进行适当的项目推荐，引导客户到现场看房，让客户了解项目，从而促进产品销售。　　

　　强力执行，把设想变成现实

　　接下来要做的是执行。策划难，执行更不易。

　　第一步是组建营销队伍，专门做场外宣传工作。当时人员招聘主要通过两条渠道：一条是从高校招聘刚刚毕业的大学生，西安大学多，人员素质普遍较高，招聘来源比较广泛，便将招聘广告贴在各大学的门口。另一条是通过职业中介机构，也有一定效果，并且不收取任何费用。

　　开始新员工对公司有顾虑，怕上当受骗，又怕吃苦，不愿意做这份工作。针对这种情况，采取的应对策略是：

　　1、向新员工描述行业美好的前景。房地产行业可以学到很多东西，不管是专业知识，还是人际交往等均可得到提升，对以后工作和创业都有很大帮助。

　　2、提高底薪，不收任何押金。其他楼盘的外场宣传员底薪是150—200元/月，我们提高到400元/月。试行前半个月没有给新压工定任务量，让其适应，也减轻其工作压力，后来将每个月的任务量提高至15批客户，只要把客户带到展示中心就成功了，拉满25批客户，额外奖励200元，客户成交一套提200元，后提高至300元。

　　3、先试做半个月，如果你感觉确实不行，可辞职不干，工资当场结清。

　　招进几名新员工后，他们感觉工作氛围还不错，在他们的口碑宣传下，其同学和朋友也加入了派单队伍，宣传员的人数逐渐增加，营销队伍逐渐组建起来。

　　第二步：培训和操练宣传员。主要有两大块，一是在展示中心培训基础知识，包括房地产基础知识、本项目的基本情况、竞争楼盘的基本情况、客户沟通基本技巧及注意点等。二是由销售经理现场指导，亲自示范，手把手教他们怎么做。

　　对人员进行培训的同时，踩点的工作也在同步展开，结合本楼盘的实际情况，找出主要的竞争楼盘，并观察每个楼盘客户的进出路线，以便安排宣传员。

　　接下来就进入实战阶段。把人员派驻到五个主要的竞争楼盘，每个楼盘2—3人，人气旺的楼盘安排4—5人，宣传员站的地方离售楼部不能太近，也不能太远，以50-100米为宜。同时要求宣传员找准客户，不能把单页派发给竞争楼盘的售楼员了，以避免带来工作上的麻烦。具体方法是双管齐下：要求宣传员先在该楼盘蹲点一天，仔细观察售楼部的每个工作人员，熟悉里面工作人员的面孔，并注意掌握该楼盘的客户来访规律，比如一天中什么时段客户较集中，一周中哪天客户最多。接下来就是紧盯进入售楼现场的客户，观察每个客户的一举一动，等客户出来后，把单页派发给他，并用精炼的话语介绍本项目，促成其到我们楼盘去参观。

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