6、不同情况下预售商品房的处理

　　预售商品房是指房地产开发商依照相关规定办理了预售登记，取得商品房预售许可证后与购房人签订的商品房销售合同中所指向的商品房，按照我国房屋所有权取得的一般原则，预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商，当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付购房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是房地产执行实务中应当注意解决的问题。笔者认为，处理此类问题应区分不同情况予以处理。

　　一是对购房人已向开发商付清购房款或办理了商品房按揭手续，虽然此时购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以作为购房人的房屋予以执行。

　　二是对购房人与开发商只是签订了购房合同，尚未支付任何对价的，该房屋应当作为开发商的财产予以执行。

　　三是对购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，不论该房屋是否已交付购房人使用，从维护合同稳定、保护交易安全的角度出发，该房屋都不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，开发商对执行该房屋所得的价款享有优先受偿权，如开发商为被执行人，对购房人所欠购房款，法院可按第三人到期债权的方式予以执行。

　　7、对共有房地产的执行

　　共有房地产是指某一房地产的所有权由两人以上共同享有，它又分为按份共有和共同共有两种形式。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第90条规定：“共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要情况。”第91条规定：“共有财产是特定物，而且不能或分割有损其价值的，可以折价处理。”因此，法院不能在共有人未对共有房地产进行财产分割前即采取执行措施。执行实务中，法院可以采取“听证分割执行和诉讼分割执行”相结合的方式对共有房地产予以执行。所谓“听证分割执行”就是直接由法院的执行机构组织房地产共有人召开听证会，由共有人协议分割后，法院再采取相应的执行措施。而“诉讼分割执行”则是由执行机构告知被执行人另行提起分割共有房地产的诉讼，如被执行人怠于提起，可由申请执行人行使代位权，向有管辖权的法院提起代位诉讼，要求分割共有房地产。

　　共有房地分割后，共有关系消灭。执行人员根据分割协议或分割裁判确定的内容不同，采取不同的执行方法：被执行人分得部分房地产的，法院可直接对分得的房地产予以执行；拍卖或变卖房地产以价款分配于各共有人的，法院则可整体处理该共有房地产，后强制执行分得被执行人的部分款项；被执行人对该房地产分割后，其他共有人仍要对其补偿金钱的，法院在对其所享有的房地产执行后，尚须对补偿义务人予以执行，如补偿义务人拒不履行义务，法院可通过适用对第三人到期债权的方式予以强制执行。

　　8、对拍卖、变卖不能或流拍后申请执行人又不愿以物抵债的房地产的执行

　　在房地产案件执行实务中，常常会遇到一些不能即时或不宜拍卖、变卖以及经三次拍卖流拍后申请执行人又不愿按以物抵债的形式接受的房地产，一般情况下，法院会将该房地产退还被执行人，中止案件的执行。为了更加有效地、最大的保护申请执行人的合法权益，笔者认为对该房地产的执行，可参照国外的一些做法，实施强制管理。所谓“强制管理”，是指在民事执行中，法院选任管理人对已查封的不动产实施管理以管理所得清偿债务。这样，通过对房地产的使用收益权的执行，可以兼顾申请执行人和被执行人双方的利益，实现执行经济原则；同时也最大限度地保护了双方的合法权益。但有一点需注意，如该房地产系被执行人及其扶养亲属最低生活标准所必需的居住房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人的该部分房地产属于豁免执行财产范围，法院不能对其实施强制管理。

　　南陵县人民法院俞希忠

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