如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。

　　目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。

　　四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果

　　《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。

　　如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。

　　如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。

　　如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。

　　五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度

　　设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。

　　通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。

　　如果能够进一步完善《物业服务合同》的解除或终止权制度（如规定要求解除或终止《物业服务合同》的业主达到1/5时，物业管理企业或业主委员会必须组织召开业主大会等），我们可以通过计算单个解除或终止《物业服务合同》业主的人数和所代表公共物业管理面积的方式（解除或终止《物业服务合同》的业主应在业主委员会和物业管理企业处登记备案，业主也可以通过共同签名方式自行统计解除《物业服务合同》的人数），能够非常有效且及时地发现小区物业管理企业和业主委员会自身存在的问题，并且在选聘物业管理企业方面可以非常简便地贯彻“少数服从多数”的民主原则，非常有效地理顺物业管理企业的选定、退出和交接机制。

　　综上所述，如果我们不是在“民主”与“法治”的前提下，而只想在限制或禁止单个或部分业主行使《物业服务合同》的解除权或终止权方面做文章，恐怕只会造成小区业主与物业管理企业或与将来不断产生的业主委员会之间的矛盾或纠纷越来越多、关系也越来越紧张甚至产生严重对立的不良社会结果。同时，目前实施的物业管理企业或业主委员会对小区物业管理的“代言人”制度也不能够很好地保障业主们作为小区真正物业产权人所享有之基本权益之实现，不利于培养小区广大业主们的“民主”和“法治”意识，不利于业主们积极参与社区公有物业的管理工作，更不利于民主的、法治的“和谐社会”之构建工作。

　　2005年10月4日

　　北京市优仕联律师事务所/北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408室/010-84985858/wangzheng@youshilian.com

上一页  [1] [2]